Перепланировка, что необходимо знать?

Получение разрешения на перепланировку

Перепланировка, это та еще головная боль. Для законного проведения перепланировки необходимо отбить пороги многих инстанций (в России разрешение на перепланировку выдает окружная или муниципальная межведомственная комиссия, в которую для этого необходимо представить проект, согласованный с архитектурным управлением, пожарными, СЭС и жилищной инспекцией. Также комиссия может потребовать ещё целую кучу разрешений и согласований, вплоть до согласия соседей и архитекторов дома.), потратить кучу нервов и денег (а вы что думали? Куда же без них родимых :) ). В лучшем случае эта процедура займет от девяти месяцев до года. Можно сделать по-другому, обратиться в специальные ремонтно-строительные компании, которые все документы получат за Вас и в кратчайшие сроки. Даже проблемы с соседями они могут урегулировать! Но тут придется раскошелиться на несколько бОльшую сумму, чем в первом варианте. Хотя лично мое мнение - оно того стоит.
Также существует третий вариант. Он самый простой и понятный русскому человеку, но при этом самый опасный и влечет за собой далеко идущие последствия. Как Вы уже наверно догадались, он заключается в том, чтобы ни у кого ничего не спрашивать, а взять и перепланировать свое жилище по своему усмотрению. Но тут начинаются проблемы, если где надо узнают, что Вы сделали перепланировку, то в лучшем случае Вас заставят вернуть все в первоначальное состояние и выплатить штраф, продать/обменять/подарить квартиру Вы не сумеете без того, чтобы Ваша перепланировка не вылезла наружу. В худшем же случае могут растрескаться стены, просесть пол и обвалиться потолок из-за банального незнания и правил выполнения перепланировки и технического состояния помещения.

Что можно делать при перепланировке, а что нет

Невозможно получить разрешение на перепланировку, если она повлечет за собой:
- нарушение прочности здания, то есть разрушение его несущих конструкций, ухудшение внешнего вида фасадов, несоблюдение противопожарных норм или затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
- ухудшение условий проживания других жильцов;
- образование комнаты, не имеющей естественного освещения, приборов отопления или же площадью менее 9 м2;
- увеличение подсобных помещений за счет уменьшения жилого пространства. К тому же необходимо получение согласия всех совершеннолетних собственников жилья. Перепланировка не будет разрешена, если помещение предназначено к сносу в ближайшие 3 года, за исключением тех случаев, когда она необходима в целях повышения безопасности проживания. Запрещается перенос санузла или кухни на территорию жилой площади, если этажом ниже располагается квартира. В некоторых случаях, возможно получение санкций на изменение пространства вентиляционных коробов и стояков. Также строительные нормы не предполагают устройство проемов в несущих стенах более 110 - 120 см и увеличение комнаты за счет лоджии. Для предоставления в соответствующую инстанцию требуются:
- Заверенная нотариусом копия документа, подтверждающая право собственности на жилье;
- Доверенность собственника, оформленная в нотариальной конторе, на ведение дел по данному помещению;
- Паспорт или план квартиры из БТИ;
- Выписка из домовой книги;
- Копия финансово-лицевого счета.
И последнее, ноне по важности, это узнать, не делали ли Ваши соседи какой либо перепланировки и соблюдали ли они установленные нормы и правила. В противном случае, при санкционированном переоборудовании помещения, но без учета других факторов, возможно возникновение неполадок в системах водоснабжения, вентиляции, отопления и так далее. Бывают случаи, когда из-за неправильного размещения и монтажа отопительных приборов или водопроводных труб происходят серьезные аварии.

Перепланировка дверных проемов

Строительные нормы и правила предусматривают, что из капитальной железобетонной или кирпичной стены толщиной 120 - 400 мм разрешено удалить участок 700 - 2000 мм в ширину и 2100 мм в высоту. Проем рекомендуется располагать посередине стеновой панели, в крайнем случае, от внешней стены следует отступить не менее 600 мм. В помещениях 1 - 4 этажей ширина двери не должна превышать 900 мм, в противном случае необходимо устройство дополнительных поддерживающих конструкций. Проконсультировавшись со специалистом и получив согласие соответствующих инстанций, можно приступать к перепланировке. Современный дизайн предлагает множество оригинальных решений выполнения интерьера. Например, дверной проем можно сделать круглой формы в стиле модерн, а сочетание скульптур, колонн и живых растений будет напоминать об античной Греции. Современное искусство стремится воплотить атмосферу будущего, в связи с этим в интерьере все чаще применяются стальные детали. Для обустройства нового проема обычно пользуются услугами мастеров. Если же хозяин помещения считает, что он в силах сделать это самостоятельно, то ему потребуется отбойный молоток или дрель с перфораторной насадкой. Для резки толстого бетона, армированного стальными стержнями диаметром 4 - 12 мм, используют дисковую фрезу с алмазоносными сегментами. Однако некоторые специалисты считают, что этот инструмент прекрасно подходит и для работы со стенами из других материалов. Он исключает появление трещин и других излишних повреждений здания, которые не исключены при использовании отбойного молотка. Во-первых, необходимо наметить контуры будущего проема, сначала карандашом, затем дисковой пилой по вертикали, а потом по горизонтали. Первоначальная глубина надреза должна составлять около 140 мм. При втором подходе проем выпиливается на всю толщину стены. В процессе работы режущий диск инструмента необходимо охлаждать водой. Главное - следить, чтобы она не проникла под плинтус. Выпиленную часть стены наклоняют и извлекают. Затем следует установить обрамляющий каркас, приварив его к вмонтированным в стеновую панель швеллерам. После выполнения всей перепланировки необходимо пригласить работника БТИ для инвентаризации и измерения получившегося помещения. Он внесет соответствующие изменения в технический паспорт здания и выдаст копию из поэтажного плана дома. Этот документ будет означать, что перепланировка юридически легализована. Также он может понадобиться при написании завещания, обмене, продаже или дарении квартиры.

Перепланировка балконов и лоджий

Наиболее частым вариантом перепланировки балкона и лоджии является их остекление. Многим может показаться, что остекление балкона или лоджии, это их личное дело, и что они не должны ни с кем это обсуждать и согласовывать. Как ни странно, но это не так. Несмотря на очевидные положительные стороны остекления, к каковым причисляются звуко-, тепло - и пылеизоляция, остекление может привести к изменению архитектурного облика здания, преградить путь к пожарным лестницам и т.д. Затемненные стекла Вам вообще врядли позволят поставить, так как они якобы препятствуют естественному освещению.
Теперь рассмотрим инстанции, которые необходимо пройти только для того, чтобы получить (или не получить) разрешение на остекление лоджии или балкона.

РОГПН - Районный отдел государственного пожарного надзора УВД контролирует соблюдение противопожарных норм при проведении строительных работ и использование соответствующих огнеупорных материалов, а также исследует безопасность проживания и возможность оперативной эвакуации при пожаре. Следует отметить, что вряд ли удастся получить санкции на остекление балконов выше 9-го этажа и ликвидацию пожарных люков и лестниц, если они есть;
ЦГСЭН - Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора округа занимается вопросами санитарии, то есть устанавливает минимальные размеры помещений, требует сохранения баланса жилой и подсобной площади, регламентирует нормы освещенности, вентиляции, отопления и изоляции помещений. Он запрещает перенос ванной или кухни на территорию балкона;
ГРЭП - Государственное ремонтно-эксплуатационное предприятие является подразделением Дирекции Единого Заказчика территориального управления и решает вопросы текущей эксплуатации здания и его систем водоснабжения, отопления и канализации. В его компетенцию входит запрещение перепланировки балкона, если она предполагает перенесение туда инженерных коммуникаций;
АПО - Архитектурно-планировочный отдел территориального управления или Архитектурно-планировочное управление округа следит за сохранением архитектурного облика фасада здания, включая цвет и конфигурацию окон, остекление балконов и лоджий, рисунок и узор балконных ограждений. Эта инстанция, скорее всего, запретит увеличение объема балкона, хотя многие ремонтно-строительные фирмы предлагают эту услугу;
ДЕЗ - Дирекция Единого Заказчика Территориального управления занимается рассмотрением проекта более углубленно и детально, а также может рекомендовать дополнения по некоторым видам работ, например, обследование и, если потребуется, ремонт вентиляционных каналов и дымоходов. Также эта организация обязана осуществлять контроль над ведением работ и составлять соответствующие акты;
Жилищная инспекция округа выдает согласование для предоставления в МВК. Для этого она потребует разрешения, полученные в предыдущих инстанциях, техническое заключение и проект перепланировки. В случае если последний документ был составлен частной строительной фирмой, то он должен быть заверен государственной организацией. Также рекомендуется получить письменное согласие жильцов прилегающих квартир;
МВК - Межведомственная комиссия территориального управления районной Управы или Префектуры Округа - последняя инстанция по получению разрешения на перепланировку. Оно представляет собой выписку из протокола МВК и копию постановления Управы района или Префектуры округа. Юридически легализовав предстоящую перепланировку, можно смело приступать к работе.